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美国梦碎:疫情之下,中国投资买房客大撤退

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发表于 2021-1-11 16:03:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

美国梦碎:疫情之下,中国投资买房客大撤退

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2010年,一位神秘的中国商人,掷豪金以3320万美元(约合人民币2.3亿元)的价格,买下纽约曼哈顿一套面积511平方米的豪华公寓,每平方米高达6.5万美元(约合人民币44.4万元),创下纽约房价的新高。

国外媒体为此感慨不已:“中国制造”多了个“兄弟”——“中国购买”。

2013年,与纽约房价同时上涨的,是“中国购买”的热情。在这一年,一位中国女士通过朋友找到了凯文·布朗,他是纽约苏富比地产的知名房产经纪人。这位女士告诉布朗,该区域房产500万美元的价格不是问题,之所以着急买房,是因为女儿要上哥伦比亚大学或纽约大学。

在看了6个小时房子后,布朗问这位客人:你女儿多大?她说:两岁。

几个星期后,布朗帮这位客人在曼哈顿西57街上知名的One57里,签下了一间价值650万美元的公寓。

2015年5月,演艺事业如日中天的吴秀波,以550万美元买下位于美国南加州圣玛利诺的豪宅。内有私人庭院、超大游泳池等配套齐全,据说当时吴秀波认为这里挺适合自己养老的。

然而,五年后的2020年年末,吴秀波的这栋豪宅,最终被他以470万美元的价格贱卖了。这个价钱不仅低于入手时的价格,也低于这套房子在美国的市场价。

卖掉美国房产的,还有某知名电视主持人。距2021年仅剩7天之际,她将位于美国的豪宅以800万美元的价格出售了。跟吴秀波一样,他们抛售美国房产背后,“是对美国市场信心不足”,一位从事海外房产业务的人士告诉市界。

2020年,在疫情重击下,在美国、澳大利亚等国家,不仅仅是吴秀波们,一场来自中国买房客的撤退运动,正轰轰烈烈展开。

一、

“吴秀波”们降价大甩卖

2014年、2015年,很多外国买家,拎着大麻袋的钞票等着房子上市。一个房子出来,会有几十个人溢价竞争,这其中包括中国买房客们,也不乏明星大腕。

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那两年时间里,在美国加利福尼亚州洛杉矶比佛利山庄,上述主持人以750万美元购置了一处豪宅。

谁也没想到,5年后,大家开始相继抛售美国房产。2020年9月2日,吴秀波将好不容易抢到的豪宅挂牌出售,首次挂牌价显示为588万美元。但在随后十多天的时间里,这栋豪宅一直无人问津。直到9月20日,吴秀波将这座房子的价格降至528万美元。在断崖式调价后的第十八天,终于有买家给了offer。

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吴秀波美国房产交易记录 受访者供图

但让人想不到的是,这套房子于11月25日,以470万美元的超低价卖掉了。一来一去之下,吴秀波亏损了将近80万美元,折合人民币500多万元。

按道理,这套房子位于富人区,小区成熟且配套齐全,但为何迟迟卖不出去?

美国资深地产经纪顾颖琼告诉市界,吴秀波的房子建于1931年,不仅老旧且疏于保养,房子周围布满了野草,看起来破败不堪。

再加上疫情的影响,美国当地人的置业需求纷纷从市区转为郊区,这使得市区高端房产销售下滑超过50%。因此,吴秀波的豪宅迟迟没有买家上门。如吴秀波一样,那位主持人也大幅降价甩卖了她的豪宅。

2020年12月24日,她位于美国洛杉矶比佛利山的豪宅,终于以800万美元的价格卖出去了。这栋豪宅首次挂牌是2017年10月13日,但在此后两年多的时间里,一直备受市场冷落。无奈之下,她将价格从925万美元降至899万美元后,这栋豪宅才迎来了买家接盘。

与吴秀波房子不同的是,这位主持人的房子位于好莱坞,档次更高,但相同的是,“这栋豪宅装修也颇为老旧”,顾颖琼告诉市界,这就意味着,后续翻新费用就会很高,除了降价甩卖,别无他法。

据ATTOM的2020年第三季度美国房产转卖报告,美国有57155套独栋住宅和公寓在2020年第三季度被转卖。

报告还显示,美国售出房屋的炒房者,平均需要192天才能完成交易,这是自2003年第三季度以来的最高水平。这一最新数据高于2020年第二季度的平均184天,和2019年三季度的176天。

2020年,尽管在低利率等政策刺激下,美国房地产市场逆市繁荣,且人民币对美元汇率上涨,但这都难以抵消疫情蔓延带来的负面影响:失业人数和破产企业居高不下,美国引以为傲的经济一时让很多人看不到希望。

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注:居外网中国买家询盘量,根据买家对美国房产的咨询统计。

对美国市场信心不足之下,2020年中国买家在美国的购房量不仅骤降,一场大撤退行动也在展开之中。

路透社援引行业数据曾预计,2020年四季度末,中国人购买美国房屋的数量将跌至8年低点,对应的金额或将降至120亿美元之间,远低于2018年的300亿美元。

据全美地产经纪人协会最新调查显示,在截至2020年11月的12个月内,中国买家至少抛售了约274亿美元的美国房产。

不仅仅是美国,澳洲买房的神话也在破灭。

澳洲国民银行在2020年年中就预测,澳大利亚房价在未来18个月内下降15%。大规模的失业、禁止房屋现场销售以及移民减少,对澳大利亚房价造成重大打击,这也给包括中国在内的买房客们上了扎实一课。

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注:居外网中国买家询盘量,根据买家对澳大利亚房产的咨询统计。

路透社援引毕马威和悉尼大学的一份报告显示,截至2020年7月,中国买家对澳的投资减少了60%以上。按照现在的市场环境来看,2021年还将继续下降。

数据还显示,在过去的18个月内,交易数量减少43%至40笔,投资额也减少62%至24亿澳元,中国投资者对澳洲的海外直接投资降幅,高于对其他西方国家的降幅。这说明,包括中国买家在内的许多国外买家已提前从澳大利亚撤离了。

看到现在悉尼和墨尔本房价不断下降的事实,曾在澳大利亚买过房产的于樊,很庆幸自己的先见之明。早在2020年年初,于樊毅然卖掉了自己位于悉尼的别墅,尽管最终只赚了50万元人民币,但“如果放到现在,大概率是要亏的”。



海外买房客成“杨白劳”

除了疫情重击导致中国买房客对海外市场信心不足之外,也有不少人通过亲身经历明白了“‘去美国买房,去澳洲安家’,这只是看起来很美好”。

不少中国买房客,最后不过是“杨白劳”。所谓“白劳”,就是即使平日有收入,但是终年都追不上日常的生活支出和债务。

郭啸在美国加利福尼亚州的别墅已经持有五年了。在这说长也长,说短也短的五年时间里,这栋别墅倒是升值了一些,但它额外的开支远远超出郭啸的想象。除了交易时产生的费用如给房产经纪人的佣金等,郭啸在持有时也缴纳了不少费用,如房产税、物业费等。

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其中,占大头的是房产税。美国的房产税,是个可怕的数字。每个州的房产税率不一样,最高能到每年2.5%左右,中位数是每年1.5%。拿上述成交800万美元的豪宅来说,以1.5%的中位税率保守估算,一年就要支付12万美元的房产税,折合人民币78万多元。

并且,远在国内的郭啸根本无法亲自打理房产,只能将其交给美国一家托管公司。但问题又来了,这就会产生一个托管费:寻找租客和房屋管理两部分费用,为年租金的8%-10%。

郭啸不愿透露这栋别墅的总共开支,但他向市界坦言,“这些年的租金收益,除去额外开支,相当于几欲亏损的持平状态”。

尤其是在疫情重击的2020年,美国当地人的住房需求从城区转向郊区,这使得郭啸这栋位于城区的房子,一度无人租住。

在疫情的当下,间隔越密的房子越不受欢迎,郭啸的房子又恰好跟其他房子挨得很近。无奈之下,郭啸这一边下调了这栋别墅的租金,另一边他还得支付昂贵的房产税、物业等费用。低租金覆盖不了高支出的现实下,2020年年中,郭啸忍痛卖掉了这栋别墅。

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令郭啸没想到的是,在卖掉这个房子之时,他又额外支付了一笔费用。按照加利福尼亚州的规定,卖房者需要支付包括过户公证费、消费税、经纪人佣金、房产税,以及截至过户日的水电等杂费。

最后,终于卖掉这栋别墅的郭啸,拿着卖房的钱,在深圳龙岗区坂田买了民房对外出租。至此,郭啸这才停止了“杨白劳”式的海外房产投资。

郭啸告诉市界,美国房子的本质是消费品,不是投资品,它持有和交易成本高,大都没有稀缺性。所以,房价上涨速度跑不赢通货膨胀与各项附加税费。如果非要投资美国房产,必须找到稀缺性的优质房产,比如核心城市核心地段配套齐全的房子。

网友“江湖卢二”则用自己的亲身经历,再三告诫她的粉丝们“不要做扑火的飞蛾”。2015年,在卖掉武汉的房子后,卢二花250万元人民币买下了澳大利亚悉尼的一个“楼花”。

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那一年,受低利率和投资热的影响,悉尼房价中值在第二季度就冲破了100万澳元大关,场面火爆到“一房难求”的地步。趁热打铁之下,卢二又在澳大利亚买下了四套房子。

这些房子虽然分布在不同的地方,有的在悉尼,有的在布鲁斯班,但无一例外的,五套房子都是公寓。让卢二没想到的是,等到2016年交房的时候,因公寓房供大于求,澳大利亚住宅市场陷入低迷状态。

从当年一季度的数据来看,墨尔本公寓房价格下跌了1.3%;其次是珀斯和堪培拉,均下跌了1.1%;悉尼则下降了0.6%。卢二为自己对澳大利亚房地产市场盲目的“乐观”付出了惨痛代价。

五年后的2020年,疫情重击下,卢二那个悉尼楼花最终亏了20万元人民币卖给了别人。布鲁斯班的房子虽然没有卖,但每套大约亏了20万-30万元人民币。而位于布鲁斯班唐人街的那套公寓,即便价格现在降到130万元人民币,也无人接盘,这个公寓当初的入手价是230万元人民币。

事到如今,看着摆在自己面前的巨额账单,已经负债逾百万元人民币的卢二头都大了。不断贬值且卖不出去的唐人街公寓,其租金根本覆盖不了高昂的开支,每年光市政费、污水处理费、物业管理费等,就高达五六万人民币。“如果卖掉这些公寓,就能抵消债务,但关键现在卖不掉”,卢二现在肠子都悔青了。

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卢二告诉市界:“澳大利亚的市场相对成熟,城乡差距不大,房价上涨幅度有限,不能将国内买房的思维搬到澳大利亚。如果非要在这里买房投资,一定要买人口密度大的城市,切记不要买公寓。”



为何把胡萝卜当长白参?

海外买房与国内买房的逻辑,两者确实有着天壤之别。有人甚至戏谑中国买房客“错把胡萝卜当长白参”。

问题是,郭啸们为什么要去人生地不熟的海外买房?

几年前,中国经济快速发展,国人富裕了起来,但由于国内投资渠道相对狭窄,并且随着限购令等政策的出台,国内房地产市场的发展空间有限。如此情况下,海外房产被国人当成新的投资渠道。

信息不对称之下,一些买房客被海外房产所谓的“优势”所蒙蔽了。比如房地产中介会宣传称:“海外房地产市场法规完善,能保障购房者的权益、房产为永久产权、拥有土地永久使用权,房屋的价值会因为土地增值而增值、房屋的租售比高等等。”

但是,海外购置房产在购房政策、相关法规上存在很多盲区,在产权和资金安全上也存隐患,这些风险被地产中介们大大弱化了。

卢二当初就是听到地产中介说“在澳大利亚买房,只要百分之十的定金、房租超高”后买下五套公寓打算做长线投资的,但地产中介没告诉卢二的是“高昂的服务费、市政费、污水处理费”,以及澳大利亚遍地都是公寓、很多年都有可能不涨的房价。

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房地产中介更没告诉卢二、郭啸们的是,租售比高的也还是位于繁华地带的房屋。网友“添哥在美国”告诉市界,在美国,很多地产中介的确会利用信息不对称,抬高房屋价格、隐瞒海外房产的真实情况。

“比如美国房子虽然看起来便宜,但维护费用、房产税、遗产税等都会很高;再比如美国房子地大人少,没有人口红利、齐全配套的房子就没有稀缺性。”

以上情况,在中国海外买房客的起步阶段——东南亚国家泰国,也表现得淋漓尽致。

2014年,在泰国度了一次长假后,老雷便花了300多万元人民币,在普吉岛买了四栋别墅。老雷如此壕气的背后,源于当地中介带他看房子时,指着还没建成的一片空地说,“这是富人区,未来升值空间和租售比都会很高。”

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然而,两年后,当老雷拿到别墅,他才发现“这里根本不是什么富人区,周边仍是荒凉一片”。想及时止损的老雷打算将房子卖出去,但他发现挂出的价格根本没人买。此时的老雷,才搞清楚泰国的佣金模式。

所谓佣金模式,即卖一套房子,泰国开发商会给房产中介15%-20%的佣金。原本价格100万元人民币的房子,到中介手里摇身一变,上调到154万元人民币成交。该价格远远超出房子在泰国的实际价值,这无疑提前透支了房子的增值空间。

房子卖不出去后,老雷又将希望寄托在了“代管代租”上。然而,当初8%的租金收益承诺,根本就是个“谎言”。100万元人民币的公寓,如果按照百分之百的出租率,以300元人民币每天的租金收益来计算,除去每天60元人民币的物业、水电费等成本后,也才勉强达到当初中介承诺的8%的年回报率。

但现实更为残酷:普吉岛也分淡季或者旺季。再加上7000多家酒店的竞争下,如果不是专业的团队,最好也就只能做到50%的入住率。就这样到了2019年,此时的老雷即便愿意200万元人民币挥泪甩卖四栋别墅,但市场显然没人来买单。

这一年,由于泰国经济放缓导致购买力不足、泰币持续升值、外国买家减少、金融机构收紧房贷政策等原因,泰国房地产市场持续低迷。迫于无奈,老雷开始琢磨如何将这些别墅盘活。

在经过市场考察、调研等繁琐前期工作后,老雷倾力打造的酒店式公寓终于有了起色。但人算不如天算,2020年,一场疫情使得赴泰的外籍游客与上年同期相比减少2927万人次,负增长81.38%。

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这边老雷后悔不已掉进了海外房产的坑中,那边依旧有中国买房客蠢蠢欲动。刚跨入2021年不到一周的时候,从事家居生意的王琪就向市界透露,打算到海外投资房产。

听及此事,老雷连连喊“不”:“不要将国内买房的思维用在国外。国外不确定因素太多了,除了政策、市场、环境、法律等不相同外,国外更没有国内的人口红利,维护费用过高、而换手率却很低。海外有风险,买房需谨慎。”

这样看来,2020年,疫情这面照妖镜,让海外房产的弊端无所遁形。吴秀波们此时的撤退,倒是明智之举了。

(文中于樊、郭啸、王琪、老雷皆为化名。)

来源:市界 陶婷

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