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多地房贷利率逐步进入3时代 转贷降息暗流涌

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发表于 2023-2-16 14:55:13 | 显示全部楼层 |阅读模式

多地房贷利率迈入“3”时代 “转贷降息”暗涌

  随着多地房贷利率逐步迈入“3”时代,存量客户提前还款的欲望愈发强烈。不少中介再度兜售起了“以贷换贷”“转贷降息”的生意。近日,北京商报记者调查发现,在社交平台上,活跃着一些房产中介或贷款中介,宣称可以通过低利率经营贷置换高利率房贷的方式,帮助利率高点入市的购房者轻松省下数十万元的利息。不过,看似百利而无一害的“转贷”背后却潜藏着多重收费套路,而其中所涉及的违约违法隐患、资金链断裂风险也不容忽视。

  灰色生意“一条龙”服务

  提前还贷风潮之下,“以贷换贷”“转贷降息”的灰色生意在社交平台上暗流涌动。“转贷发资料一对一定制方案,圆你降息梦”“我们不能给您挣70万,但是我们可以给您省70万”……近段时间以来,“转贷降息”暗流涌动,一些自称有资源的中介人士,以降低还款成本、减轻月供压力为由,诱导利率高点入市的购房者办理经营贷置换房贷业务。

  为吸引购房者的目光,多位中介在社交平台上晒出了买房按揭贷款与经营贷款之间的利差。根据其中一位中介提供的宣传海报,以贷款金额100万元、等额本息的还款方式为例,当贷款期限30年房贷利率为5.88%时,月供为5918.57元,总利息为113.06万元,而置换为20年贷款期限利率为3.9%的经营贷后,月供虽然增加了88.67元为6007.24元,但是总利息却节省了68.89万元,为44.17万元。

  数十万的利差很难不让存量购房者动心,那么具体是如何办理的?中介刘利(化名)介绍,转贷的大致流程是由购房者提前还款,结清贷款银行剩余的房贷,再以结清房贷的房产作为抵押向另一家银行申请经营贷。

  对于手头资金不足以提前结清房贷的客户,中介更是提供了过桥贷服务:结清房贷的金额可以由中介公司找合作的金融公司进行拆借,待经营贷审批通过后,再用于偿还金融公司的欠款。

  至于经营贷的办理,刘利表示,他所在的中介公司有合作的银行,目前正值这家银行“开门红”期间,经营贷贷款利率为3.9%。购房者只需要提供身份证、户口本、征信报告、婚姻证明、银行流水、房产证等,便可由其带领前往办理,最快一周就能审批完成。

  近年来,随着国家加大对普惠金融的支持力度,经营类贷款利率整体走低,不少中介便借着政策便利力推“转贷降息”方式。根据北京商报记者此前调查,此类业务办理的流程大同小异,主要为收取用户材料、银行下发批复、签约、抵押、开卡、放款、还款。更有中介宣称:“用户不用跑银行办理,全部流程均由我们‘一条龙’服务。”

  对于近期“转贷降息”再度暗流涌动的原因,易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮认为,其背后由多重因素构成,一是近期房贷业务提前还贷火热,是“转贷降息”的重要背景;二是相关宣传话术精准切入房贷申请人需求,供需双方均存在一定的市场;三是“转贷降息”的助推者是中介,近年来多种贷款乱象均由中介助推,但中介行为隐蔽又非持牌,在实施推波助澜的手段过后并没有受到严重惩罚,助长了其嚣张气焰。

  市场乱象也引起监管的注意,央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会,针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况,要求商业银行持续做好贷前贷后管理,加强风险警示;监管部门将加大检查处罚力度,及时查处违规中介并披露典型案例。

  潜藏多重收费套路

  “只要办理转贷,就能轻松省下几十万利息”,真相是否真如中介宣传得这般美好?北京商报记者深入调查发现,经营贷置换房贷背后潜藏着多重收费套路。

  当北京商报记者表明想要办理转贷业务时,刘利指出,其所在中介公司合作的金融公司是专业从事赎楼和过桥业务的,借款需收取一定的手续费,没有期限限制,按笔计算100万元以内为8000元。此外,办理经营贷由中介公司全程参与,因此也需要收取一定的费用,费用为房贷剩余还款金额的1%加上2000元的杂费,而所谓的杂费,刘利透露,这是给办理经营贷银行的好处费。

  多重收费套路之余,经营贷办理也存在违规隐患。据了解,经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。2月15日,北京商报记者咨询多家银行获悉,办理经营贷借款人除了需要提供身份证、户口本、结婚证、征信报告等资料之外,还需要至少满3个月以上的营业执照以及经营流水等经营情况证明材料。

  那么在购房者没有经营资质的情况下,该如何办理经营贷?对此,刘利有些含糊其辞,仅表示,这是银行正规的贷款,该公司有相关资质,会帮客户办理好营业执照。“资料你放心,我们全部给你办完,保证贷款能贷下来。”

  当北京商报记者对经营贷用于房贷还款是否合规提出质疑时,刘利解释道,“房贷金额通过金融公司结清了,经营贷的贷款再还给金融公司,就相当于你向别人借了一笔钱用了几天后面还给他再付点利息,没问题的”。

  “垫付过桥资金,办理转贷业务,首先将房贷转为抵押,后续通过经营贷的模式,这本身就是违规行为”,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出,经营贷是提供给中小企业或个体工商户的,明文规定禁止将经营贷用于购房等用途,一经发现违规使用将会被提前收回贷款,对于购房者的信用等都会产生影响。其次,通过这种转贷的形式,虽然经营贷利率低于房贷利率,但是中间还需要配合中介办理各种证明材料和手续,并且要交纳各种中介手续费和杂费,这其中产生的费用成本、时间成本不可预估,如果被银行识别,不能成功办理经营贷,那么购房者的借款对象就会变成从事过桥贷的金融公司,而这类公司往往利率水平更高,购房者容易掉入金融陷阱。

  流动性风险不容忽视

  事实上,经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款监管已多次三令五申。近期辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》就指出,随着国家对小微企业支持力度的加大,经营性贷款利率持续走低,社会上出现一些违规“贷款中介”,他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由,诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”,再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金,从而谋取高额中介服务费、资金过桥费用,同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中,甚至要承担刑事责任。

  银行方面也有所行动,建设银行北京市分行、工商银行江西省分行、江西银行、常熟农商行、阜宁农商行等多家银行近期也纷纷发布风险提示,提醒购房者警惕不法中介诱导,认清违规转贷风险。

  从各家银行风险提示中可以获知,“转贷降息”除了需要承担各种名目的高额费用之外,在经营贷办理过程中,中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务,是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,此行为涉嫌骗取银行贷款,消费者甚至可能会被追究相关法律责任。同时,经营贷的期限较短,且本金大多需一次性偿还,借款人若无稳定的资金来源,贷款到期后不能及时偿还本金,可能产生资金链断裂风险。此外,部分中介获取消费者个人信息后,为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息,侵害消费者信息安全权。

  为何在监管三令五申之下,以经营贷换房贷的现象仍然屡禁不止?陈霄坦言,经营贷在利率水平和可贷额度等方面都明显优于按揭贷款,利率之间的明显差距是很多人铤而走险去采取这种方式的重要诱因。同时,尽管禁止经营贷违规流入楼市多次提及,但是监管上难度较大,很多钻空子的行为不易被审查。

  对于如何避免,苏筱芮表示,监管层面建议通过跨部门联动或采取专项行动举措,就近年来中介违规助推贷款乱象的举动开展重点清理与打击,对违规中介实施严厉惩罚以震慑市场。对于银行来说则要加大申请资料的审核力度,对于消费者需要明确经营贷的申请资质及资金用途,切莫对“以贷转贷”抱有侥幸心理。

  某银行贷款部门人士也告诉北京商报记者,办理转贷业务存在的风险有利率风险和审核风险,目前银行对经营贷的审核条件比较严苛,不仅要提供流水和营业执照,银行还要审查借款人是否通过中间人利用空壳公司进行借款,如有此类情况,可能存在涉嫌欺诈贷款的风险,受到刑事处罚。

  另据媒体报道,深圳市场传出消息,因近期低成本经营贷置换房贷操作增多,监管已经约谈部分银行,要求加强合规审查。对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请,一些银行也开始采取更严格的合规审批流程,这将延缓审批的进度和通过率。

  北京商报金融调查小组
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