节后一线楼市迎来一轮“史诗级”上涨内幕

行者

节后中国一线楼市迎来一轮“史诗级”上涨内幕


春节过后，中国一线楼市迎来一轮“史诗级”上涨，即使2015上半年火爆的中国A股，与之相比也相形见绌。2月23日，北京大兴村一块地经过76轮激烈竞价，最终被绿地以39亿拍到（1人民币折合约0.1526美元），楼市价达到4.7万/平米。而该地的二手房价格不过2万多一点而已。消息传出后，市场一片惊呼之声：中国新一轮赶英超美的房价时代又回来了？！

恐怖的中国一线楼市

据机构统计，北京2月仅有的3个新楼盘供应，开盘量均为过百，但开盘价却出现1,000—2,000元/平米的上涨，然而一经入市即遭到抢购，其中恒华湖公馆1小时售罄，长安金融街中心也仅用了2小时即告售罄。面对巨大利好，开发商开始刻意捂盘，等待更高价格上涨。

北京新楼盘“高烧不下”，在强烈看张预期下，自然带动二手房价格上涨。链家地产数据显示，今年1月北京二手房共成交26,617套，环比上涨5.64%，同比去年上涨91.48%。而1月北京二手房成交均价为40,619元/平米，环比上月上涨2.84%，同比五年出现17.52的上涨。

北京并不是房价上涨最高的城市，根据中国统计局2月26日发布的数据，早在今年1月70个大中城市中，房价涨幅最高的是深圳，领涨全国已有14个月，与去年同期相比暴涨了52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。另外，作为亮眼的二线城市，南京1月新建商品住宅价格环比大涨2.5%，涨幅超过北京，仅次于深圳和上海，居全国第四。

这一切到底怎么了？面对逆势狂欢的房价，不仅普通民众，甚至很多业内人士也大呼看不懂。有分析认为，房地产去库存是2016年中国经济的五大任务之一，既涉及到中国金融市场的风险，也涉及到地方的GDP增长，因此，在地方利益诉求、中央宏观战略共同助推下，中国房地产去库存已蒙上政治性色彩，并且，由于实体经济萎靡不振，A股动荡难安，作为一二线楼市，成为市场资本实现保值套利的重要渠道。

中国一线楼市普遍暴涨

中国经济学家马光远日前撰文称，2016年中国房价分化走势会持续，由于负利率和人民币贬值影响，一线楼市至少还有10%的涨幅，三四线城市会出台更优惠的政策，但不管政策力度有多大，中国一些三四线城市的库存也不可能消化完毕。他预判：中国未来的城镇化，一定是以大城市为中心的城市群，未来60%的人口都将集中在这些城市里，而不是小城市。

中国楼市暴涨内幕

可谓一半是海水，一半是火焰。在一线楼市一飞冲天同时，三四线城市空置率继续攀升。截至去年11月底，中国商品房待售面积6.9637亿平方米，在建未售面积为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体存库约为63亿平方米，其中，绝大多数库存聚集在三四线城市。

天量库存压顶，配套设施不完善，就业渠道的缺失，使三四线楼市成为被遗忘的角落。尤其在经济下行周期，更加剧了这些地区经济资源流失的态势。单纯所谓优惠政策的驱动，难以从根本上缓解这些城市的库存压力，除非实体经济环境得到显著改观，并在市场竞争环境驱动下，富有生产和创新企业大批量迁移到这些城市，并对人口、资本形成吸虹效应。然而，这无疑是一个极端漫长的过程，并且需要政府经济政策的重大变革，目前环境并不现实。

对于中国楼市二元化格局，市场投机资本自然清楚。因此，在政府优惠政策助力，媒体舆论爆炒，银行信贷和各种民间融资的扶持下，一线城市（包括部分二线城市）楼市成为炒作的重点。

节后中国一线楼市迎来一轮“史诗级”上涨内幕

以深圳为例，有业内权威爆料，2015年深圳房价大涨，全系有房产和外贸业务的人士炒作，例如，很多买房的老板，和保姆、司机签个假的劳动合同和收入证明，老板垫付首付，房产高价转让后，银行再贷七、八成贷款给老板，这样老板房产相当于拿到房价大幅上涨后70-80%的贷款，这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的50%。老板们拿到这些人民币房款后，通过贸易通道出境，对于司机和保姆来说，他们也无所谓，反正先住上豪宅享受着再说。这种模式相当于把银行贷款套出来，大大增加了商业银行贷款风险。

这不过是炒作的传统模式，在目前新一轮楼市投机炒作浪潮中，很多一线城市的房产中介，俨然全覆盖的个人金融公司，以较高的利率为购房者提供所谓新房、二手房的“首付款”，有的甚至不需要任何抵押物就能放贷近百万元。月利率高达2%。

中证报援引业内人士表示，房产中介的贷款资金的三大主要来源，一是以从事正常的公司业务为由向银行申请信用贷款或抵押贷款，拿到钱之后再转借给购房者；二是通过信托渠道募集资金；三是来自上市公司等不缺钱的机构的闲置资金。

中国楼市何处去？

本质来看，这就是一场击鼓传花的游戏，具有迫切需求的购买者，无疑成为这场游戏的牺牲品，但更大程度上，一线楼市沦为投机者相互之间的投机游戏，通过最后狂欢的投机模式来吸引下一个接盘侠，并套现离场。毕竟，很多投机者自己也清楚，在经济极端疲软的大环境下，此轮房价逆势上扬就是泡沫，最终将会破灭，只不过他们不相信自己是倒霉的那一个。

本轮楼市繁荣为何基础脆弱？因为，中国经济环境与先前有着本质不同，首先，中国人口红利正在消失，并且全球经济疲软带动外部需求下降，这让中国出口一直承压，很难再形成过去强大的创汇效应。中国经济增长只有依靠劳动生产率的提高，但目前尚未看到这一点。

并且，随着美联储退出QE步入加息通道，足以吸引全球资本，如果中国继续无限制货币宽松，为维系巨大的地产泡沫，那么意味着以人民币计价的资产对美元呈现虚高，直接加剧资本外流和人民币贬值压力。毕竟，维系泡沫也必须有一定根基支撑，或美联储处于降息通道、或国内保持强大的出口和旺盛的内需，或具有一批生产和创新企业集群来确保核心竞争力。否则，单纯依靠泡沫很难滞留投机资本，套现离场寻找安全的价值洼地，是它们投机之后的必然选择。


(王臣 撰写)