沪深“核武”炸楼市 中国经济可谓“房事连连”

行者

沪深“核武”炸楼市 中国经济可谓“房事连连”


近几日，中国经济可谓“房事连连”。3月25日，上海政府召开新闻发布会，公布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。意见指出，从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。

并且，意见规定：严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资业务。从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由累计缴满两年）调整为连续缴满五年。

这意味着，上海将超过北京成为全国限购最严的城市。有分析认为，上海重拳出击，对市场投机是一个巨大利空，房价回调不可避免。预计二季度上海楼市将进入调整期，房价保持盘整状态，成交量将进入回落态势。据悉，过去一年里，上海二手房环比涨幅达5.3%，仅次于合肥位列第二，而无论新建商品住宅还是二手房，上海房价同比涨幅均超20%。

3月25日晚间，深圳政府也发布新规，提出施行差别化住房信贷政策。规定指出：家庭名下在深圳无房，且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成。家庭名下在深圳无房，但近2年内有住房贷款记录的，或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；深圳户籍居民家庭限购2套。

上海深圳出台严厉举措抑制房价泡沫

上海深圳出台严厉举措抑制房价泡沫（图源：新华社）

从政策层面看，深圳并未对限制贷款层面出台细则，这意味着楼市杠杆投资局面仍将持续。这种“缺乏诚意”调控政策背后，说明相比上海，深圳楼市投机规模和力度更大，而且考虑到地下金融发达，创新工具繁多，且深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性便利，倘若调控力度过强，很可能迅速导致楼市迅速入冬，诱发资本集中借道地下钱庄外流。无论中央还是地方最大顾忌正在于此。

随着一线城市门槛渐高，市场投机遭遇抑制，部分二线城市成为“避风港”。中远地产数据显示，3月以来截至20日，全国54个城市的住宅签约套数高达22.9万套。 其中，一线城市同比涨幅43.8%，二线城市涨幅达106.7%。苏州、杭州、南京等城市“地王”频现。

这充分体现中国楼市严重分化格局。此次一线和部分二线城市房价上涨，既和央行货币宽松紧密相关，又和市场资本投机和避险情绪有着内在联系。

在市场投资者看来，经济萧条周期下，北上广深等一线城市是最后的避风港，是中国经济最后的“倚靠”，经济增速越放缓，政府政策和经济资源，越是朝这些城市倾斜。这反应出，实体经济恶化环境下，市场资本缺乏正当投资渠道，纯粹投机套利成为“被动”选择。

此轮楼市调控，是政府和市场间又一轮激烈博弈。从政府战略层面看，抑制一线楼市价格过快上涨、防止泡沫破灭，并开辟债务和股市作为新的“池子”，来吸纳和滞留市场资本，为国企提供融资、缓解央行压力、降低债务杠杆、捍卫人民币汇率稳定，是关键着力点。

但在众多投资者看来，中国经济增速放缓已成不争事实，无论股市还是债市，均是国企融资解困的工具，在产能过剩、效益低下的双重挤压下，未来充满了不确定性。如果投资企业债券，不仅要承担违约风险，而且随着通胀高企，即便获取资产收益，内在价值也将面临缩水。

相比债市，虽然股市具备高流动性、高收益特征，且目前实现小幅反弹，但风险依然很大。相比2015年那轮牛市，目前中国股市存在以下几点差异：首先，经济基本面不容乐观，去年经济保持7%增速，今年则降至7%以下。再者，美联储步入加息通道，人民币贬值预期强烈，虽然资本外流趋势缓解，但市场悲观预期仍然浓烈。


最后，目前政府为提振股市，有意放开场外配资和两融，但规模和力度相比去年不可同日而语，况且，经历去年一轮股灾之后，中国政府不能容忍又一轮全民炒股（引发泡沫破灭）情况出现。此次股市充其量是触底反弹，并在政府监督下实现温和上涨，且不乏外部环境逆转，中途强烈震荡的风险。因此，至少从短期看，缺乏对市场资本的吸引力。

综上所述，可以初步预计，在往下一段时期内，在政府政策抑制下，将呈现一线城市楼市“降温”、二线楼市价格“升温”，三四线楼市底部挣扎的局面。毕竟，三四线楼市库存高企，早已世人皆知，即便出台各种优惠政策，起到的作用也不甚明显。

至于二线楼市则需要进一步观察，因为这存在中央和地方博弈环节。毕竟，相比一线城市，大多二线城市掌控的经济资源有限，经济萧条周期下，更加依托楼市价格上涨带来的红利。如果出台严厉政策打压楼市，将对市场预期形成利空，并对财政收入造成不利影响。从这一点看，随着二线楼市价格上涨，即便应上方要求出台调控政策，很可能也只有象征意义。除非央行采取货币紧缩政策，或者对银行信贷（及首付贷）进行强制性限制举措。


(王臣 撰写)